本报告涉及的各项数据，点击此处联系索取
2024年以来，全国新房市场整体延续调整态势，二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，但房地产整体下行压力仍较大。在此背景下，4月30日政治局会议定调楼市政策方向，提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，5.17房地产“一揽子”新政聚焦稳市场、去库存，6.7国常会再次明确“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，但新房市场整体尚未明显改善，政策见效仍需时间。展望下半年，预计在政策托底和高基数效应减弱影响下，全国新房销售同比降幅将逐步收窄，但投资开工表现或延续偏弱走势，市场仍处筑底阶段。本报告主要结论如下：
（1）房价：2024年1-5月，二手房市场“以价换量”态势延续，百城二手房价格累计下跌2.91%，环比下跌城市数量已连续12个月超90城；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.09%。
（2）市场供求：上半年，新房销售表现较弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约四成，6月由于基数回落叠加政策效果显现，成交面积同比降幅收窄至约两成。1-5月重点城市二手房成交套数同比下降13%，6月以来（6.3-6.23），二手房周均成交套数同比增长约20%，市场表现明显优于新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明显，其中上海6月以来二手房多日网签超千套。
（3）土地市场：上半年，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超30%，进入二季度，由于优质地块较少，叠加房企拿地意愿尚未修复，多数土地以底价成交，市场情绪低于一季度。土拍规则继续优化，上海于6月取消了土拍溢价率10%的上限要求，北京上调了部分地块溢价率上限。拿地企业方面，核心城市拿地主力仍是央国企，福州、郑州地方国资占比仍较高。
（4）政策展望：下半年宏观政策或进一步发力稳经济，房地产政策预计将聚焦在“稳市场”“去库存”方面，配套政策有望继续优化落实。稳市场方面，部分城市仍有望继续降低房贷利率、降低交易税费，同时预计一线城市限购政策仍有优化空间。同时促进“好房子”建设的配套政策也有望继续完善，带动改善性住房需求释放。去库存方面，各地国企收储已建成未售新房预计将进入实际落地阶段，同时南京、郑州等国企“收旧换新”模式或将得到推广，此外，通过收回、收购等方式盘活存量土地的政策也有望取得进展。
（5）市场展望：由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，预计2024年下半年，全国房地产市场仍面临调整压力，新房市场或仍处于筑底阶段。乐观预期下，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年同比下降10%左右；中性预期下，全年新建商品房销售面积同比或下降14.9%；悲观预期下，全年降幅约18%。供应方面，新开工面积下行态势难改，全年预计同比降幅仍较大；房地产开发投资额在低基数效应显现下，下半年同比降幅或有收窄，但全年投资表现预计仍偏弱，项目“白名单”等政策深入推进落实，或将对投资产生一定支撑。
2024年上半年中国房地产市场形势总结
（一）价格水平：1-5月百城二手房价格累计下跌2.91%，改善型楼盘入市带动百城新房价格累计上涨1.09%
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
数据来源：中指数据CREIS
二手住宅方面，2024年1-5月百城二手住宅价格累计下跌2.91%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-5月百城二手住宅价格累计下跌2.91%，跌幅较2023年同期扩大2.34个百分点。具体来看，除2月在春节假期影响下价格环比跌幅收窄外，上半年百城二手住宅价格整体呈现加速下行态势。进入5月，监管部门落地多项利好举措，上海、广州、深圳大幅度优化购房政策，政策优化在一定程度上提振了业主信心，二手房挂牌价格跌幅有所收窄。5月百城二手住宅均价为14870元/平方米，环比下跌0.70%，跌幅较4月收窄0.05个百分点，已连续25个月环比下跌。
新建住宅方面，2024年1-5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年1-5月百城新建住宅价格累计上涨1.09%，涨幅较2023年同期扩大1.07个百分点。具体来看，受改善型楼盘入市带动影响，1-5月百城新建住宅价格月度环比均呈结构性上涨态势，5月百城新建住宅均价为16396元/平方米，环比上涨0.25%，涨幅较4月收窄0.02个百分点。
图：2021年1月以来百城新建住宅、二手住宅价格环比下跌城市数量变化
数据来源：中指数据CREIS
从涨跌城市个数看，2024年1-5月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量保持平稳，二手住宅价格下跌城市数量维持高位。2024年5月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为40个，较4月增加6个；100个城市二手住宅价格环比均下跌，下跌城市数量与4月持平，已连续12个月超90城。
（二）成交规模：上半年重点100城新房成交面积同比下降约四成，6月降幅收窄至20%；二手房表现好于新房，1-5月重点25城二手房销售同比下降13%，6月同比或转增
全国：根据国家统计局数据，2024年1-5月，全国商品房销售面积为3.7亿平方米，同比下降20.3%，5月商品房销售面积为7390万平方米，同比下降20.7%（单月增速为调整基数后测算），较4月收窄2.1个百分点。1-5月商品房销售额为3.6万亿元，同比下降27.9%，降幅较1-4月收窄0.4个百分点，5月商品房销售额为0.8亿元，同比下降26.4%，增幅较4月收窄4.1个百分点。其中新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降23.6%、30.5%。
现房销售表现好于期房，占比提升至三成以上。2024年1-5月，商品房期房销售2.5亿平方米，同比下降31.0%；现房销售1.1亿平方米，同比增长23.0%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-5月现房销售面积占总销售面积的比重为30.6%，较2023年全年提升8.1个百分点。
图：2018年至2024年100个代表城市新建商品住宅上半年月均成交面积及同比走势
数据来源：中指数据CREIS
图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势
数据来源：中指数据CREIS
重点城市：上半年，重点100城新建商品住宅整体市场活跃度偏弱，成交规模处近年来同期低位。据初步统计，2024年上半年，重点100城新建商品住宅月均成交面积约2000万平方米，同比下降约四成，降幅仍较大。5.17楼市“一揽子”政策落地后，市场情绪有所回升，同时由于去年同期高基数效应减弱，6月重点100城新建商品住宅成交面积环比增长，同比降幅延续收窄态势，同比下降约20%。
图：2016至2024年各梯队代表城市商品住宅上半年单城市月均成交面积及同比走势
数据来源：中指数据CREIS
不同梯队城市来看，2024年上半年，一线城市新建商品住宅成交面积同比降幅最小。根据初步统计，2024年上半年，一线城市政策优化持续落地，加之购房需求更为旺盛，新建商品住宅成交面积同比下降约三成，降幅在各线城市中最小；而多数二线、三四线代表城市限制性政策在2023年已基本放开，今年上半年整体市场情绪仍较弱，新建商品住宅成交面积同比下降均约四成，部分基本面较强的核心二线城市，如成都、杭州，在政策优化后市场活跃度回升较明显，但多数城市市场调整压力仍较大。
图：2022年以来25个代表城市二手住宅月度成交套数走势
数据来源：中指数据CREIS
图：2022年以来11个代表城市二手住宅周度成交套数走势
数据来源：中指数据CREIS
二手住宅方面，重点城市在以价换量以及政策优化带动下，二手房市场整体保持活跃，表现明显好于新房市场。根据中指数据，2024年1-5月，重点25城二手住宅成交套数同比下降12.9%，而同口径下新房成交套数同比下降42.7%，二手房表现明显好于新房，成交规模整体处于较高水平。5.17新政落地后，二手房市场情绪较高，同时在以价换量的带动下，市场热度延续，6月以来（6.3-6.23），二手房周均成交套数较5月周均增长10.3%，较上年同期增长20.1%，市场表现亦优于新房。
表：一线城市近期市场表现
数据来源：中指数据CREIS
表：部分重点二线城市近期市场表现
注：6月统计范围为1日-25日，上海二手房为商品房口径，其余均为商品住宅。
数据来源：中指数据CREIS
5.17楼市“一揽子”政策落地后，核心一二线城市纷纷跟进落地，政策效果也逐渐显现，分城市来看：
上海：5.27政策优化后二手房成交有所放量，6月1日-25日，上海新房、二手房分别成交7434套、21177套，在部分项目集中网签备案带动下，新房日均成交套数较5月增长11.1%，较去年同期下降16.7%，二手房在以价换量及政策优化带动下（非沪籍单身购买二手房范围扩大至外环内），日均成交套数较5月增长40.5%，6月以来多日网签超1000套，二手房市场活跃度较高。
深圳：6月1日-25日，深圳新房、二手房各成交2144套、3548套，在部分项目降价促销及较低基数下，新房日均成交套数较5月增长32.3%，同比增长5.7%；二手房市场保持较高活跃度，在5月高基数下，6月日均成交量较5月增长5.7%，同比在低基数下增长85.1%，市场延续温和修复态势。
杭州：政策优化效果持续，6月1日-25日，杭州新房、二手房各成交4869、6342套，日均较5月分别增长17.9%、21.5%，新房同比增长1.6%，二手房在低基数下同比增长114.0%。主城区部分热点项目入市，带动区域市场活跃度提升，如霞映锦绣里项目，共93套房源，996组家庭入围，中签率9.3%，同时，当前低总价、老破小房源成为二手房市场成交主力，在价格持续调整后这部分房源总价优势凸显，二手房市场活跃度较高。
表：2024年1-5月及2023年1-5月重点城市新房、二手房高总价商品住宅成交套数占比
数据来源：中指数据CREIS
需求结构来看，2024年前五月一线城市高总价段二手房需求释放良好，5.17新政后，伴随着二手房价格的持续下调，低总价、老破小成交量有所上升；上海、广州及多个二线城市高端改善新房成交占比提升。新房市场来看，上海多个改善型项目入市，带动1-5月1000万以上总价段的项目成交套数占比较去年同期提升6.3个百分点；广州取消120㎡以上限购后，改善性需求持续释放，新房市场中800万以上总价段成交套数占比明显提升；无锡、合肥、成都、青岛等多个二线城市高总价段新房成交占比均有不同程度提升。二手房市场来看，一线城市二手房价格持续下跌，叠加